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朱孟依“折价”卖楼
2017-11-16 09:14:02   来源:   评论:0 点击:

从北京东四十条桥上向西南方向看,会看到一个闪着亮金色的“管风琴”,也有人称其为一张巨大的“凉席”,当然,这不是管风琴也不是凉席,而是一座建筑物——北京喜剧院,原名为东方剧院。
        从北京东四十条桥上向西南方向看,会看到一个闪着亮金色的“管风琴”,也有人称其为一张巨大的“凉席”,当然,这不是管风琴也不是凉席,而是一座建筑物——北京喜剧院,原名为东方剧院。

  紧邻剧院的南北方向分别2栋银灰色的写字楼,统称为合生国际大厦,由合生创展(0754.HK)于2006年收购并持有,但合生却准备把这黄金地段的物业卖掉,甚至不惜亏损5.39亿港元。

  9月27日合生创展发布公告称,合生国际、BMI与金致投资有限公司订立该协议,合生国际以总对价18.39亿元向金致投资出售康至公司及凯大公司;而BMI以总对价18.26亿元向金致投资出售柏顺公司,总成交对价为36.65亿人民币。

  凯大公司、康至公司、柏顺公司为北京东方文华国际置业有限公司的股东,持股比例分别51%、46%、1.9%。剩余1.1%股份由北京东方文化资产经营公司(北京文化)持有,背后的控股股东为北京市东城区国资委员会。

  东方文华国际置业公司主要负责开发、兴建、租赁及管理合生国际大厦南楼、北楼、音乐厅(东方剧院)三项物业。南楼的全部溢利由合生100%持有,并于2008年待完成出售;音乐厅全部溢利由北京文化全部持有。

  此次交易标的物业是北楼,康至公司、柏顺公司及北京文化分别按45%、45%及10%的比例获取北楼的收益,2016年底其账面净资产31.64亿港币,本次是按照45亿人民币估值出售,总成交价36.65亿人民币。

  本次交易完成后,金致投资有限公司持有北楼90%的收益,北京文化持有剩下10%。

  据K线了解,2006年合生创展开始布局商业地产,并在2006年5月26日,以7.96亿元收购北京东方文华国际置业60.98%权益及部分股东贷款。

  当时合生通过收购取得南楼的全部溢利及北楼45%溢利,并命名为合生国际大厦。在2008年12月,合生以16.47亿港元将持有的南楼出售,但一直没有办完交接,接盘方也并未公布,名义上仍属于合生,财务信息并入合生报表。

  K线认为,未交接的原因,一方面是南楼项目建设缓慢,原本预计2009年交付给买方,但直到2012年才建设完成。另一方面是合生的税费没有交割清楚。

  在这次的公告里显示,南楼的交易税项约为人民币5.3亿元,其中约人民币3.2亿元已经支付,未缴纳税项2.1亿人民币。

  因此,本次交易合生预计亏损约为5.39亿港元,包含北楼资产净值亏损的2 .97亿港元,以及南楼的未缴纳税项2.1亿人民币。

  令人质疑的是,本次只是出售北楼权益,合生为何要在交易过程中把南楼税金并入北楼的出售损益计算。

  合生是真的亏损了吗?

  整体来看,东方文化中心项目盈利一般,核心是2008年把100%权益的南楼卖的价格并不高,

  但也并没有到亏损的程度,2008年出售的南楼按照当时汇率销售额仅约14.43亿人民币。而加上本次的18.39亿元出售北楼45%权益,合生获得总销售额32.82亿元。

  坚持着“高溢价”“多囤地”“慢周转”的开发模式的合生创展,土地储备巨大,开发周期缓慢,依靠土地的高溢价以及租金上涨来获取高利润率。

  2017年上半年,合生创展租金收入6 .23亿港元,占总收益的15.9%,同比上升47.6%。2016年上半年4.22亿港元,占比仅5.7%。

  租金收入上升,一方面是依靠土地溢价,租金价格上涨;另一方面是因为合生总收益的下降,提升了租金收入的比重。2017年上半年合生总收益为39.09亿港元,同比减少了46.8%。

  因此,在坚持囤地模式的合生,此次却破天荒的出售旗下物业,不禁外界感到十分诧异。

  K线分析认为,合生出售物业的目的一方面是为了补充流动资金,在9月份合生以22.64亿收购信达不良资产,本次出售可以缓解短期内资金压力,有助于后期收购其它物业,体现了合生资产变现的能力。

  另一方面是因其大幅下滑的业绩。2017年上半年,集团合约销售额合共人民币44.52亿元,同比下降22.7%,股东应占溢利同比减少25%至12.62亿港元。本次出售可以获得18.39亿资金,补充进今年的财务报表,令业绩好看。

  根据合生创展近三年财报显示,2014年投资物业资产为255亿港元,2015年为289亿港元,2016年投资物业资产达到了历史新高,为313亿港元,

  另K线好奇的是,此次的出售是否代表朱孟依对投资物业战略经营的转向?目前合生在北京上海等一线城市还有十余个投资物业,未来朱孟依还会继续卖吗?

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